[도서] 저는 부동산 경매가 처음인데요.
부동산 경매는 법원에서 진행하는 공개 입찰로, 채무자의 재산을 매각하여 채권자의 채권을 변제하는 절차입니다. 경매를 통해 주택, 상가, 토지 등 다양한 부동산을 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 장점이 있습니다.
저는 부동산 경매가 처음인데요.
도서명: 저는 부동산 경매가 처음인데요.
경매 물건은 찜찜하다.
경매 물건을 낙찰 받으면 나 또한 불길의 연속일 것이라 생각을 한다. ㅠㅠ
그 집에 살면서 경제적 어려움이나 개인적인 사정으로 인해 소유한 물건을 다시 경매에 내놓을 수 밖에 없는 상황에 처할 수 있다는 우려가 크기 때문이다.
위 생각의 머리속에 가득하지만, 건물에는 변함이 없다. 인간이 문제일 뿐이다.
대한민국 사람들 중, 자기자본으로 부동산을 구입하여 '전세' 주는 사람이 몇 명이나 될까.
대부분 전세금(타인자본) 60~80% 활용하여 전세를 주기 때문에 계약 만료 시점에 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 빈번하다.
이때,
은행에서 대출금을 못 갚은 사람의 집. / 전세금을 돌려주지 못한 집주인의 집.
이 둘의 차이는 없다.
매수자와 매도자간의 가격 줄다리기를 하다가 매도자의 매도 희망가가에 매수자들이 안 사준면 경매로 나오기 때문이다.
도서를 읽으면서 생소한 단어 및 알아야 할 용어.
기억나지 않을 경우 쉽게 찾기 위해 정리해본다.
- 경매 시기: 부동산 가격이 더욱 하락 할 시기.
시장이 급등하는 시기보다 가라 않는 시기. (지금이 딱 이다.)
👉 투자 수익률 = 연간 수익 ÷ 총 투자금 << 이때 자기 자본과 대출을 활용했을 때 어느 부분이 유리한지 따져보면 된다.(경매는 타인 자본을 활용하는 투자 방식이다.)
- 비용: 법무 비용, 명도 비용, 이자 비용을 추가로 생각해야 함.
- 경락 잔금 대출(낙찰 받은 담보 대출금) 현금 비율보다, 대출을 활용하는 것이 유리 함.
👉 인도명령제도: 낙찰자와 점유자가 원만하게 협의에 이르지 못하면 '인도명령제도'에 의해 강제 집행을 할 수 있음.
▶인터넷 정보 사이트
- 부동산 등기: 대법원 인터넷 등기
- 주택 거래 내역: 국토 교통부 실 거래가
- 매물: 네이버 부동산(주거 용) / 밸류맵(비 거주용) / 리치고, 아실(Total)
- 공매: 한국자산관리공사
- 공매 사이트: 온비드
👉건축물 대장: 토지 대장 과 건축물 대장으로 나뉜다.
- 발급: 정부 24 홈페이지
👉 권리 분석(p 119) - 대법원 인터넷 등기소
- 등기사항전부증명서: 부동산 권리 관계를 중심으로 설명. 부동산에 설정된 채권, 채무, 내역등이 기재되어 있다.
- 표제부: 부동산의 주소, 등기일자, 명칭, 건물에 대한 내역, 면적, 대지권등 사실관계에 대한 설명
- 갑구: 권리 관계 - 소유권에 대한 사항 기록
- 을구: 소유권 이외의 권리에 대한 기록
👉건축물 대장 구분
- 일반 건물: 전체 건물의 소유자가 하나인 경우(빌딩이나 단독주택 등)
- 집합 건물: 아파트, 오피스텔, 상가 등 호수별로 소유자가 나뉘어 있는 경우.
👉 부동산 알아둬야 할 용어
1. 다세대주택과 다가구주택
- 건축법상으로 다세대주택은 연면적 660㎡에 4개 층 이하의 주택을 말하고 다 가구 주택은 연면적 660㎡에 3개 층 이하의 주택을 일컫는다.
다세대 주택과 다가구 주택의 가장 뚜렷한 구분 기준은 구분 소유권(개별등기)의 여부이다.
다세대 주택은 개별 등기가 가능해 각각의 세대별로 소유권을 구분해 매매할 수 있지만 다가구 주택은 개별등기가 불가능해 한 가구만 매매할 수 없다.
2. 용적율과 건폐율
- 용적율은 대지 면적에 대한 건출물 연면적의 비율을 말하며(연면적 / 대지면적) * 100%로 구할 수 있다. 대지 면적이 100㎡인 토지위에 지어진 4층짜리 건물의 층별 면적이 50㎡이라면 연면적은 4 × 50㎡ = 200㎡이고, 용적률은 (200 / 100) × 100% = 200%가 된다.
- 건폐율은 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며(건축면적 / 대지면적) ×100%의 계산식으로 구할 수 있다. 건물의 건폐율을 구해보면 건축 면적은 50㎡이므로 건폐율은(50/100) ×100% = 50%가 된다.
3. 전용면적과 공용면적
- 전용면적은 해당 부동산의 점유자가 독점적으로 사용하는 부분, 집의 문을 열고 들어갔을때 현관, 거실 등 점유자만 단독으로 사용할 수 있는 바닥 면적을 말함.
- 공용 면적은 다른 세대와 공동으로 사용하는 부분으로, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 다른 사람들과 함께 사용하는 복도, 계단, 주차장, 엘리베이터, 커뮤니티센터 등의 바닥 면적을 말한다.
- 전용 면적과 공용 면적을 합한 것이 '분양 면적(공급 면적)'이다.
4. 공시지가와 기준시가
- 공시지가는 국토해양부 장관이 공시하는 표준지의 단위면적(㎡)당 토지 가격을 말함. 매년 전국에서 대표성이 높은 몇몇 지역을 표준치로 정해 감정평가사가 걱정 가격을 평가 및 산출한다.
- 기준시가는 토지와 건물 등 자산의 과세기준가액을 말한다. 토지뿐만 아니라 건물 또는 골프 회원권등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하기 위한 기준 가격이다.
👉 부동산 거래 시 사용되는 용어
- 근저당권: 부동산을 담보로 잡은 불특정 채권에 대해서 채권자가 우선 변제를 받을 권리.
- 저당권: 부동산을 담보로 잡은 특정 채권에 대해서 채권자가 우선 변제를 받을 권리.
(둘의 차이는 특정 과 불특정 이다.)
- 물권: 특정한 부동산을 직접 지배하고 사용하면서 이를 통해 수익을 얻을 수 있는 권리.
- 채권: 채무자에게 일정한 금액이나 행위를 요구 할 수 있는 권리.
- 저당권: 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보 제공자가 점유 이용할 수 있도록 하고 채무자가 이행되지 않을 때 그 물건을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리.
- 임차권: 임대차 계약을 맺고 잔금을 치른 후 전입 신고를 마치면 ' 확정 일자'를 받으면 '임차권'이 생긴다.
- 매각 물건 명세서: 등기 사항에 기재되지 않은 위험 분석 사항이 적힌 것(이걸 이해해야함.)
- 유치권: 물건의 종류로 타인의 '물건이나 유가 증권' 을 점유한 자가 이에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건 또는 유가 증권을 유치 할 수 있는 권리.
- 가등기: 부동산 물권 또는 부동산 임차권의 변동을 목적으로 청구권을 보전하려는 경우, 청구 권이 정지 조건부이거나 장래에 확정될 것에 대비해 본 등기의 순서 확보를 위하여 하는 등기를 말함.
- 압류: 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 채무자의 재산 처분이나 권리행사 등을 못하게 하 는 절차를 말함.
- 가압류: 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래에 강제 집행이 불가능 하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류, 확보하는 보전 절차의 일종을 말함.
- 기입등기: 새로운 등기 원인(예: 매매에 의한 소유권 이전, 토지나 건물의 저당권 설정)이 발생 한 경우에 새로운 사항을 등기사항전부증명서에 기재하는 등기(일반적으로 등기라 하면 기입 등기를 뜻.)
- 강제경매 기입등기: 경매를 통해 부동산을 매각하는 방법에는 임의경매와 강제경매가 있다. 임의경매는 스스로 경매신청권원이 있는 권리들(저당권, 근저당권, 전세권 등)의 신청에 의 한 경매 절차이고, 강제경매는 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차. 강제경매 기입등기는 강제경매가 시작되었다는 것을 등기사항전부증명서에 기입함.
- 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용하거나 수익을 얻 은 후, 계약기간이 종료되어 부동산을 반환할 때 전세금을 돌려받는 권리를 말함.
👉 부동산 경매 시 사용되는 용어
1. 임의 경매: 저당권과 같은 담보권을 근거로 이루어지는 경매.
2. 강제 경매: 판결문, 화해조서 같은 집행력 있는 정본을 근거로 진행되는 경매.
3. 경매개시결정: 부동산의 경매 신청 요건이 구비되었다고 판단되면 집행 법원이 경매 절차를 시작 한다는 결정을 한다. 경매 개시 결정과 동시에 집행 법원은 해당 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기 사항 전부 증명서에 기입할 것을 기관에게 촉탁합니다 (임의 경매 또는 강제 경매) 경매 개시 결정이 채무자에게 송달된때 또는 경매 신청이 기입 등기 된 이후로 압류의 효력이 발생함. 이때부터는 그 부동산을 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분 행위를 일체 할 수 없음 .
4. 타경: 경매 사건에 붙이는 고유 기호.
5. 매각기일공고: 매각 기일이 정해지면 법원은 게시판에 이를 공고 함.
6. 매각기일지정: 집행 법원이 이해 관계자에 대한 통지, 현황 조사, 최저 경매 가격 결정 등의 절차를 거쳐 경매 절차상 문제가 없다고 판단한 경우에 직권으로 경매 기일을 지정 함.
7. 매각기일 통지: 법원이 매각기일 및 매각허가 결정일을 정한 후 이를 이해 관계자들에게 통지하는 절차.
8. 배당 요구: 강제 집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법을 말함.
9. 배당 요구 종기일: 집행 법원은 경매 개시 결정 이후 1주일 내에 부동산 경매 절차에서 소요되는 기 간을 감안하여 첫 매각 기일 이전까지 배당 요구를 미치도록 함 시 3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기 사항 전부 증명서에 등재하지 않는 채권자(양자인 등)는 반드시 배당 요구 종기일 까지 배 딩 요구를 해야 배당을 받을 수 있음.
👉 입찰 시
1. 입찰: 경매 사건에 가격 등을 적어 참여하는 행위.
2. 유살: 경매에 나온 물건에 입찰하는 사람이 없거나 입찰자의 자격 또는 준비물 미비로 무효 처리되어 사건이 다음 회사의 경매로 넘어가는 것을 말함 유찰이 되면 최소 감정가에서 20 ~ 30% 떨어진 가격을 최저가로 다음 회차의 경매가 진행 됨
3. 최초 경매 가격(최저가): 경매 입찰 자들이 입학 기억을 선정할 때 기준이 되는 구역을 말함 가구의 앞으로 입상가를 쓰면 무료 시음 적은 입찰하여 방
4. 취하: 채무자가 새우를 전시해 채권자가 경매 신청 의사를 철회하는 것을 인형에 신청 을 취하하면 모든 경력 절시기 등의 힘 취하는 경락인이 잔금을 납부하기 전 까지만 가능.
5. 변경: 경매 법원이 경매를 적법하게 진행 시킬 수 없다고 판단해 경매 기일을 바꾸는 것. 경매 기일이 바뀌어도 최저 입찰 가격은 변동 되지 않음.
6. 연기: 법원이 경매를 적법하게 진행 시킬 수 없다고 판단해 경매 기일을 늦추는 것. 최저 입찰 가격의 변동은 없음.
7. 감정 평가서: 부동산의 경제적 가치를 판단하고, 부동산에 관한 정보를 요약하여 정리한 서류, 감정 평가서는 응찰자의 이래를 도울 수 있도록 감정 가격을 산출한 근거와 평가 요항, 위치도, 지적도, 사진등이 기재 됨.
8. 감정 평가액: 감정 평가서가 부동산의 경제적인 가치를 화폐의 단위로 측정한 것. 감정 평가액은 통상 최초 경매 시 최저 입찰 가격이 된다.
9. 현황 조사 보고서: 법원은 경매 개시 결정을 한 후에 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 입찰 또는 임대차 보증금의 수액 및 기타 현황에 관한 조사를 명해 현황 조사 보고서를 작성하게 함.
10. 매각물건 명세서: 매각으로 소멸되지 않는 권리.
11. 입찰 보증금: 경매 물건을 입찰할 때는 최저 매각 가격의 10%를 보증 금액으로 입찰표와 함께 제출해야 함. 입찰 절차가 종료되면 집행관은 최고가 매수 신고인이나 차순위 매수 신고인을 제외한 모든 입찰자들의 보증금을 반환해 줌.
12. 보증보험증권: 일정액의 보증료를 보증보험 회사에 납부하면 경매보증보험증권을 발급받아 입찰 보증금으로 제출할 수 있음. 보증보험증권을 이용하면 현금 소지로 인한 위험을 방지할 수 있고 거액의 현금을 준비하지 않고 손쉽게 입찰에 참여할 수 있는 장점.
13. 기간 입찰: 기간을 정해 입찰하고 지정한 날에 개찰하는 입찰 방식. 입찰 기간은 1주일에서 1개월이내로, 매각(개찰)기일은 입찰 기간이 끝난 후 1주일 내로 정해 짐.
14. 무잉여에 의한 경매 취소: 법원이 정한 최저 경매 가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 비용을 변제 하였을 떄 경매 신청인에게 배당 될 재원이 없을 것으로 판단될 때에는 이사실을 경매 신청인에게 통지한다. 그가 위 채권을 넘는 가액으로 매수하지 않을 경우 경매 절차를 직권으로 최소 할 수 있음.
👉 낙찰 시
1. 낙찰: 경매에서 최고 가격을 제시한 사람을 결정하는 것을 말함.
2. 최고가 매수 신고인: 입찰 절차로 진행된 경매 사건에서 가장 높은 가격을 제시한 신청인 진 부한 후에 소유자의 자격을 얻게 됨.
3. 차순위 매수 신고인: 최고가 매수신고인이 잔금 납부를 포기하거나 사유로 매각이 불허가된 경매를 실시하지 않고 차 순위 신고인에게 그 지위가 넘어가게 됨.
4. 우선 매수권: 최고가 매수 신고인의 가격대로 낙찰자의 지위를 가져올 수 있는 권리. 우선 매 공유물 지분 경매에서의 공유자, 부도 임대 주택에 거주하는 임차인에게만 주어지는 특별한 권리. 입찰자가 최저가의 10%를 보증금으로 준비해 우선 매수권을 시청하는 경우, 법원은 다른 최고가 매수신고가 있더라도 우선 매수를 하겠다고 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 함.
👉 매각 시
1. 매각: 민사집행법에서 매각은 경매를 통해 소유권을 이전하는 것을 말함.
2. 매각(불)허가 결정: 최고가 매수신고인이 선정되고 나서 1주일 이내에 담당 재판부가 경매의 전과 정이 적법하게 진행되었는지 검토하고 낙찰에 대한 허가 또는 불허가를 결정하는 것을 말함. 불허가 결정이 나는 경우에는 최고가 매수신고인이 이에 대해서 이의를 제기 할 수 있음.
3. 매각 허가 결정의 확정: 매각 허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해 관계자들이(낙찰자, 채무자, 소 유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고를 하지 않으면 낙찰 허가가 확정 됨.
4. 잔금 납부기일: 최고가 매수 신고인에 대한 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 지체 없이 직권으로 잔금 납부 기일을 지정 함. 잔금 납부 기일은 매각 허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내.
5. 상계: 경매를 통해 낙찰받은 부동산의 매각 대금을 납부하는 방법으로, 현금 대신 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각 대금을 같은 금액만큼 서로 맞바꾸는 것을 말함.
6. 소유권 이전등기: 양도, 상속, 증여 및 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 소유권이 이전되는 것 을 등기사항 전부 증명서에 기입하는 것을 말함.
7. 소유권 이전 등기촉탁: 매수인이 등기 비용을 지불하고 집행 법원이 소유권 이전 등기, 인수되지 않는 각종 등기의 말소를 하도록 등기를 담당하는 공무원에게 촉탁하는 절차.
8. 재경매: 최고가 매수신고인이(차순위 매수신고인도 포함) 잔금 납부 기일까지 잔금을 치르지 않는 경우에 이전 최저가로 다시 실시하는 경매.
👉 배당 이후
1. 배당: 부동산의 매각 대금으로 권리의 우선 순위에 따라 매각 대금을 나눠주는 것을 말함.
2. 배당 이익: 배당기일에 출석한 채권자는 자신의 이해관계 범위 안에서 다른 채권자들을 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대해서 이의를 제기 할 수 있다.
3. 인도 명령: 점유자가 낙찰자와의 협의 및 해당 부동산의 인도를 거부할 때 소송 없이 신속한 집행을 돕기 위한 제도.
4. 강제 집행: 인도명령결정에 근거하여 해당 부동산의 점유자로부터 강제로 점유를 빼앗아 낙찰자에게 넘겨주는 행위를 말함.
👉 기타
1. 개별 매각: 여러 개의 부동산에 대한 경매 시청이 한꺼번에 들어오면 각 부동산 별로 최저 경매 가격을 정해 경매가 진행된다. 하나의 사건 번호에 여러 개의 물건 번호를 나눠 매각이 진행한다.
2. 일괄 매각: 하나의 사건 번호에 딸려 있는 여러 개의 부동산을 한꺼번에 매각하는 것을 말함.
3. 공동 경매(병합 사건): 여러 명의 채권자가 동시에 겸해 신청을 하거나 아직 경매 개시 결정을 하지 않은 상태에서 동일한 부동산에 대해서 각각 다른 채권자들로부터 경매 신청이 들어오는 경우에는 여러 경매 신청을 하나로 합쳐 1개의 경매 개시 결정을 하게 됨.
4. 이중 경매(중복 사간) 경매가 이미 진행되고 있는 상태에서 또 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우를 말씀. 이때 먼저 진행되는 있는 경매를 선행 경매, 뒤에 진행될 경매를 후행 경매라고 함.
5. 공탁: 채무자가 채무를 갚을 의무와 의사가 있는데 채권자가 오히려 이를 받지 않으려고 협력하지 않을 때, 채무자의 자산을 공탁 기관에 맡겨 채무를 면하게 하는 제도를 말함.
6 과잉 매각: 채무자가 여러 개의 부동산을 매각할 때 일부 부동산의 매각 대금으로 모든 채권자들의 채권액과 집행 비용을 변제 하기에 충분한 정보를 과잉 매각이라 함.
7. 교부 청구: 채무자가 강제 집행이나 파산 선고를 받은 때, 갑사 매각 개시 절차를 의하여 채무자의 재산을 압류 하지 않고 강제 매각 기관에 국세, 지방세, 징수금 등 체납 세금의 배당을 요구하는 제도.
8. 대위 변제: 이해 관계자가 채무자를 대신해서 자신보다 선 순위 권리의 채무를 변제 또는 말소하고 선순위 권리자가 되는 것을 말함. 선순위 권리자가 되면 채무자 또는 다른 공동 채무자에 대한 구상권 (대신해서 값은 채권에 대해 청구할 수 있는 권리)을 취득하게 됨.
9. 대항력: 주택 임차인이 임차 주택을 인도 받고 전입 신고까지 마치면, 그 다음날 0시부터 정식으로 임차권을 갖게 되어 소유자뿐만 아니라 제 3자에게도 법적으로 당당히 대항할 수 있음.
10 . 이해관계인: 경매 절차에 이해관계를 가진 사람들 중 법으로 특별이 보호할 필요가 있는 이들을 말함.
11. 집행관: 지방법원에 소속되어 법률이 정한 바에 따라 재판의 집행, 서류의 송달, 강제 집행, 기타 법령에 의한 사무를 담당하는 사람.
12. 집행문: 채무 명의에 집행력이 있음과 집행 당사자, 집행의 범위 등을 공증하기 위하여 법원 사무관이 공증 기관으로서 채무명의 말비에 부기하는 공증 문언을 말함.
13. 필지: 하나의 지번에 붙는 토지의 법칙인 등록 단위를 말함.
14. 임대차와 전대차: 임차인이 다시 다른 이에게 임대차 계약을 갖고 임대 했을 때, 임대인(소유자)이 임차인과 임대자 계약을 맺은 경우를 임대차라고 함.
15. 저당권: 채무자가 채권자에게 점유를 넘기지 않고, 그 시간의 담보를 제공한 목적물(부동산)에 대하여 우선적으로 변제를 받을 수 있는 약정담보물권을 말함.
16. 근저당권: 거래로 발생하는 여러 채권을 장래의 결산기에 일정 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말함.
채권 금액이 미리 확정되는 저당권과 달리 근저당권은 장래에 증감, 변동하는 불특정한 채권이다. 근저당권은 현재 채무가 없어도 성립되며, 한번 성립된 채권은 변제되어도 차 순위의 저당권 순위를 승계하지 않는다는 점이 저당권과 다르다.
17. 압류: 국가권력으로 특정한 재산이나 권리를 개인이 마음대로 처분하지 못하게 하는 행위.
18. 가압류: 금전 채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 회수하기 위해 미리 채무자의 재산을 확보하여 장래에 강제 집행이 가능하도록 하는 보전 목적을 가진 법원의 처분을 말함.
19. 가등기: 본 등기를 위한 요건을 갖추지 못한 경우, 장차 본 등기를 위해 미리 그 순위를 보존 해두는 효력을 가지는 등기를 말함.
20. 담보 가등기: 채권 담보를 목적으로 하는 그 동기를 말합니다. 일반적으로 가 등기는 손위 보전의 효력 정도만을 가지고 있으나 담보가등기는예외적으로 실제적인 효력이 인정된다.
21. 보전 가등기: 청구권 보전을 목적으로 하는 가등기를 말함. 담보나 채권회수 목적의 등기가 아닌 순위 보전의 효력만 인정되는 가등기이다.
22. 가처분: 채권자가 채무자에 의해 해당 물건의 법률적. 사실적 변경을 방지하고자 상태 변경을 금지 시기는 집행보전제도를 말함.
23. 예고등기: 등기원인의 무효나 취소로 인해서 등기가 발소 또는 회복의 소가 제기된 경우, 이 사실을 공시하는 등기이다. 소유권에 대한 법적 다툼이 있다는 것을 법원이 공시하는 것을 말함.
24. 전세권: 전세권자가 전세금을 지급하는 다른 사람의 부동산을 일정 기간 용도에 맞게 사용하거나 이를 통해 수익을 얻을 수 있는 권리를 말함. 전세권을 설정하면 합법적으로 제 3자에게 맞설 수 있는 대항력이 생김.
25. 임차권: 임대차 계약애 의해 임차인이 임차물을 사용하거나 이를 통해 수익을 얻는 권리. 전세권은 임차인의 거주나 전입신고의 성립 요건이 없지만 임차권은 거주 및 전입 신고를 해야만 법의 보호를 받을 수 있다.
26. 경매기입등기: 새로운 등기 원인에 의해 변동된 사항. 경매 절차가 시작되는 것을 기입하는 등기를 말함.
27. 지상권: 다른 사람의 토지에 건물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 지상권은 토지 소유자와 토지 사용자 간에 계약을 통해 성립된다.
28. 법정 지상권: 당사자의 설정 계약이 아닌 법률의 규정에 의해 인정되는 지상권을 말함. 토지와 건물이 동일 쇼유자였다가 어떠한 이유로 분리가 되었을때 사회적, 경제적으로 건물을 보존하는 것이 바람직하다는 취지에서 인정되는 제도이다.
29. 유치권: 물건에 관하여 생긴 채권을 회수하지 못한 자가 타인의 물건을 점유해 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치(점유)할 수 있는 권리.
30. 당해세: 경매나 공매의 목적이 되는 부동산 자체에 부과되는 국세 및 지방세와 가산금 및 체납처분비를 의미한다.
31. 우선 변제권: 주택임대차보호법상에서 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리. 대항 요건과 확정 일자를 갖춘 주택 임차인의 경우 배당에 참여했을 때 확정 일자보다 늦은 후 순위 권리에 우선하여 임차 보증금을 변제 받을 수 있다.
32. 소액 임차인: 임차 보증금이 주택임대차보호법이 규정하는 소액 보증금 범위에 해당하는 임차인을 말한다. 소액임차인에 해당되면 경매 절차에서 다른 어떤 권리자들보다 일정 금액에 대해 먼저 배당을 받을 수 있다.
33. 최우선변제권: 임차인이 거주하는 주택이 경매로 매각되는 경우, 어떠한 담보물권보다도 최우선 적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 말함. 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 전입 신고와 점유를 통해 대항 요건을 갖추어야 하며, 배당요구 종기일까지 배당 신청을 해야 한다.
34. 명도 소송: 부동산의 점유자가 자진해서 집을 비워주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송을 말함.
35. 가장임차인(위장임차인): 겉으로는 대항력이 있는 임차인처럼 보이지만 실제로는 대항력을 취득하지 못한 경우를 말한다. 부동산에 근저당이 설정되기 전 소유자와 친인천 또는 지인관계에 있는 점유자가 무상으로 임차하여 살고 있다가 부동산이 경매로 넘어가게 되면서 허위로 임채차계약서를 만들고 이를 토대로 임차보증금을 주장하는 경우가 대표적이다.
36. 공매: 국가기관이 국세징수법에 의하여 압류한 재산을 불특정 다수의 매수 희망자들의 자유 경쟁을 통해 공개적으로 매각하는 제도를 말함.
37. 지분경매: 하나의 부동산을 2인 이상이 공동소유하는 경우에 공동소유자 중 한 사람 또는 여러 사람의 지분을 매각하는 경매를 말함. 지분 경매로 나온 물건은 일반 물건에 비해 대출이 어렵기 때문에 투자 전에 자기자본 비율을 충분히 높게 잡아야 한다.
38. 대지권: 건물의 구분소유자가 건물이 위치한 대지에 대하여 갖는 권리를 말함. 예를들어 아파트 1동에 동일 면적이 10세대가 차지하고 있는 토지의 면적이 1000㎡ 라면 구분 소유자(1세대)는 1000㎡ / 10의 대지권을 갖는다.
39. 선순위 임차인: 대항력 발생일이 말소기준권리보다 앞서는 임차인을 말함. 선순위 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 권리를 가지기 때문에 경매 절차가 진행되어도 가지고 있는 임차권이 소멸되지 않는다.
40. 권리분석: 경매 물건에 입찰하기 전에 낙찰자가 낙찰 대금 이외에 말소되지 않고 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 그 여부를 확인하는 절차이다. 추가로 인수하는 권리가 없으면 안전한 물건, 인수할 권리가 있다면 위험한 물건.
41. 맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 있어 도로와 접한 부분이 없는 토지를 말함.
42. 과세 표준: 세금을 부과하는 기준을 말함. 세금은 과세 표준에 세율을 곱해 구하는 것이 일반적이다.
43. 농지취득자격증명서: 지목이 전, 답, 과수원인 토지, 즉 농지를 취득하기 위한 자격을 증명하는 서류이다. 농지를 낙찰 받을 경우에는 7일 이내에 관할 읍, 명, 동사무소에 필요서류(최고가 매수인 증명원, 농지취득자격증명신청서, 영농계획서)를 제출하여 농취증을 발급 받아 제출해야 한다. 1000㎡ 이하의 토지는 영농 계획서 없이도 농취증을 발급 받을 수 있다.)
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